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        紅線外支出的稅務問題

        2020-08-02 14:11:18| 中公教育 點擊量:

        一、什么是紅線外支出?

        “紅線外支出”是指在房地產開發企業項目建設用地邊界外,即有關部門審批的項目規劃外承建道路、公園、學校、綠化等設施發生支出。實踐中的“紅線外支出”主要體現為兩種情況:第一種是政府強行要求房地產企業在紅線外為政府建設公共設施或其他工程作為招拍掛拿地時的附帶條件(以下簡稱“第一種紅線外支出”);第二種是開發商為了提升紅線內樓盤的品質及售價,在紅線外自行建造道路、公園、學校、綠化等設施無償移交給當地政府而發生的支出(以下簡稱“第二種紅線外支出”)。

        二、紅線外支出主要稅務問題

        紅線外支出主要稅務問題主要有:紅線外支出被要求按視同銷售處理(無償轉讓不動產或無償提供建筑勞務),同時進項可抵扣、支出可所得稅稅前扣除,但稅收上不承認實物地價;紅線外支出在土地增值稅清算中不得作為項目房地產開發成本扣除。其中紅線外支出土地增值稅清算不得扣除往往影響最大,也是本文討論的重點,之所以有這個問題其根本在于紅線外支出對象不在項目內,很難說得上是項目房地產開發成本或者公共配套設施費(也要求項目內),與建設項目開發無直接關聯,即支出不具有相關性,剩下的一條路就是去證明上述紅線外支出是取得土地使用權的對價,第二種紅線外支出顯然邏輯不符(開發商為了自己的利益自愿建的,和地價很難扯上關系),第一種紅線外支出實務存在單獨簽訂移交合同或雖落于土地出讓合同中但未明確體現地價組成屬性的問題,要納入取得土地使用權的對價也是不容易。

        關于紅線外支出土地增值稅清算可否扣除稅務機關大致有兩種主流觀點:一、一律不得扣除的,代表稅務機關(含曾經的)江蘇、山西、山東(這些稅務機關曾經出過相應政策,后面政策是否變化了,作者就沒去核實了,請讀者知悉此等差異);二、與項目關聯可扣除的,代表稅務機關(含曾經的)湖北、海南、廣西等。

        三、一個有意思的政策

        最近看到一個關于紅線外支出的政府政策,有點意思:

        《東莞市人民政府辦公室關于印發進一步鼓勵城市更新促進固定資產投資若干政策的通知》(東府辦〔 2019〕 61 號):“三、降低更新實施主體稅收負擔。更新單元(項目)實施主體在出讓紅線外承擔的公共設施建設、易地安置用房建造、道路改造、園林綠化施工或其他工程等責任,應在出讓合同約定或單元劃定圖則、“ 1+N”總體實施方案(或改造方案)、實施監管協議等文件中予以明確;對于此前已批但批復未列明有關責任的更新單元(項目),由鎮人民政府(街道辦事處)與實施主體協商補簽實施監管協議并報市自然資源局備案,備案后由鎮人民政府(街道辦事處)出具確認函件;實施主體因承擔上述責任而實際發生并完成支付的相關支出,在取得合法有效憑證的前提下,可視為符合出讓合同約定或政府文件要求的項目規劃用地外建設的公共設施或其他工程實際發生的支出。稅務機關可根據土地出讓合同、鎮人民政府(街道辦事處)確認函等前述資料和相關合同、協議及合法有效憑證,確認實施主體為取得土地使用權所支付的金額”。

        四、幾點看法

        應當說東莞政府還是很有服務意識和責任擔當的,知道這些紅線外支出城市更新改造實施主體土地增值稅清算中往往很難扣除,索性政府出面直接明確這些紅線外支出屬于為取得土地使用權所支付的金額,而且明確這些紅線外支出應在出讓合同約定或單元劃定圖則、“ 1+N”總體實施方案(或改造方案)、實施監管協議等文件中予以明確,對于歷史項目未在上述文件明確的,還很貼心地讓鎮(街)出具確認函件進行補救。在此,作者要為東莞政府瘋狂打call。作者職業經歷橫跨祖國各地,對于不同地區的政府尤其是稅務機關的站位高度及服務意識的差異感受深切,比如最近一兩年企業困難,財政也困難,開明的政府及稅務機關是想著法子為企業減負,中央的減稅、減負政策不折不扣地執行到位,地方政府層面還額外加碼,對于此類減稅、減負政策盡量減少納稅人的申請或材料報送;反觀有的地方政府及稅務機關,財政困難了就對企業攤派、榨取,比如西部某省會城市的稅務機關要求符合增值稅留抵退稅條件的納稅人自行進項轉出,從而人為規避退稅條件的達成,再有沿海某市稅務機關對納稅人申請增值稅留抵退稅人為設置非法條件,要求納稅人報送一大堆國家層面并未要求提供且與留抵退稅并無多大關系的材料,如此明顯的違法亂紀竟無人敢申訴,可知稅務機關的底氣來自哪里了。

        扯遠了,回到正題,上面東莞的政策其實說明一個問題,解決稅務爭議有一個靈丹妙藥——利用政府有關部門懟稅務機關,紅線外支出能不能土增清算中扣除,咱們不用爭,賣地的政府都說是地價了,稅務機關敢說不是,別人賣家比你不清楚些?甚至第二種紅線外支出,也可以協調政府落實到出讓合同約定或單元劃定圖則、“ 1+N”總體實施方案(或改造方案)、實施監管協議等文件,反正是花錢幫政府建設,政府只是舉手之勞,應該不至于拒絕。對于政策不如東莞如此明確的地方,納稅人也可以協調政府有關部門在移交協議或者其他相關文件中進行類似“上述紅線外支出屬于取得土地使用權所支付的金額”的類似表述,而應避免單純無償移交且無法體現政府強制性及與開發項目關聯性的表述。從這個問題再扯遠一點,關于土地增值稅地價分攤,到底怎么分攤,其實不用扯,土地出讓金是有計算過程的,你可以去查國土部門當初的地價計算邏輯,別人已經算的清清楚楚哪些算了地價,哪些沒算地價,算了地價的按什么面積按什么單價算的,最清楚地價組成的難道不是賣地的國土么,別人都算好了你們何必自己另行分攤?

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        (責任編輯:云南中公教育_零零壹)

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